Ustawa deweloperska – co warto o niej wiedzieć ?
Zmiany zachodzące w Polsce po roku 1989 rozbudziły polskie społeczeństwo na wielu płaszczyznach. Jedną z najbardziej newralgicznych były sprawy dotyczące funkcjonowania rynku nieruchomości. Od początku nowe władze wraz z sejmem rozpoczęły prace nad uregulowanie tego rynku.
Ustawa deweloperska
Przez ponad 30 lat wprowadzono wiele ustaw dotyczących budownictwa chcąc uregulować ten obszar. Jednym z ostatnich ważnych uregulowań prawnych dotyczących rynku nieruchomości jest Ustawa z 16 września 2011 roku „o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”. Ustawa ta rozpoczęła cały proces regulacyjny, którego efektem było stworzenie jasnego prawa chroniącego interesy nabywców nowych nieruchomości. Końcowym trwającym ponad 10 lat procesem zmian i uzupełnień jest Nowa ustawa deweloperska z dnia 20 maja 2021 roku. Na mocy najnowszej nowelizacji prawa, osoby nabywające nieruchomości od deweloperów zostały bardzo mocno zabezpieczone.
W obecnej chwili można przyjąć, że jest pewnego rodzaju okres przejściowy dotyczący nowych wprowadzonych przepisów, dający deweloperom czas na przygotowanie i wprowadzanie w życie obowiązujących przepisów.
Nowa ustawa deweloperska wejdzie w życie po upływie 12 miesięcy od dnia jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Wraz z wejściem w życie Nowej ustawy deweloperskiej, dotychczasowa Ustawa z dnia 16 września 2011 roku „o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego” utraci moc.
Przepisy przejściowe
W związku z tym, że w bardzo wielu przypadkach zostały rozpoczęte inwestycje przed wejściem w życie „Nowej ustawy deweloperskiej” ustawodawca w stosunku do tych tych inwestycji i zawartych w ich ramach co najmniej jednej umowy deweloperskiej, dewelopera będą obowiązywały dotychczasowe przepisy. Ustawodawca nie pozostawił okresu przejściowego jako otwartego, zastrzegł w nowych przepisach ograniczenia czasowe stosowania starej ustawy. Na mocy ograniczonego czasu trwania okresu przejściowego, jeżeli umowa deweloperska została już zawarta to deweloper jest zobowiązany zakończyć ją po upływie 2 lat od terminu jej zawarcia. Po tym czasie bez względu na stan realizacji umowy, dewelopera obowiązywać będzie „Nowa ustawa deweloperska”
Niezależnie od stanu realizacji starych umów, deweloper będzie zobowiązany do przestrzegania wybranych elementów „Nowej ustawy deweloperskiej” do których należy:
– art. 10 ust. 1-3 – dotyczy on wypowiedzenia starego i wprowadzenia nowego rachunku powierniczego
– art. 11 – dotyczy informowania nabywcy o zmianach w rachunku powierniczym
– art. 43 ust. 1 pkt 7 i 9 – dotyczy prawa nabywcy do odstąpienia od umowy związanego z niedochowaniem przez dewelopera obowiązku zawarcia umowy o prowadzenie rachunku powierniczego.
To tylko jedne z najważniejszych zmian wprowadzanych w związku z „Nową ustawą deweloperską”. Jest jeszcze kilka przepisów dotyczących deweloperów mających za zadanie ochronę ich interesów, jednakże wszelkie przepisy związane z tą ustawą, nie pozwalają na stosowanie starych przepisów przez okres dłuższy niż dwa lata od czasu stosownej umowy zawartej według dotychczas obowiązujących przepisów.
Deweloper budowlany
Deweloper to osoba fizyczna lub prawna prowadząca budowę nieruchomości budynkowych z przeznaczeniem ich na sprzedaż lub wynajem. Deweloperem budowlanym są także osoby angażujące własne środki do realizacji inwestycji. Osoby takie określane są jako inwestorzy. Zagadnienie związane z deweloperem budowlany jasno precyzują zapisy ujęte w „Nowej ustawie deweloperskiej”
Istotne elementy „Nowej ustawy deweloperskiej”
Podstawowym i najważniejszym założeniem „Nowej ustawy deweloperskiej” jest zabezpieczenie kapitału osoby nabywającej nowe mieszkanie czy dom, którego realizacja jeszcze nie została rozpoczęta lub znajduje się na kolejnym etapie budowy. Wprowadzony został rachunek powierniczy, na którym deponowane są przez nabywcę środki na realizację inwestycji mieszkaniowej.
Nabywca ma dwie drogi zasilania finansowego rachunku powierniczego niezbędnego do realizacji zakupionej nowej nieruchomości. Finansowanie jednorazowym przelewem należnej kwoty na rachunek powierniczy zamknięty lub realizację ratalną, wpłacaną na rachunek powierniczy otwarty, po zakończeniu kolejnych etapów budowy W przypadku pierwszym, do zdeponowanej kwoty deweloper ma dostęp po zakończeniu całej inwestycji. W przypadku wpłat etapowych deweloper miał dowolność wydatkowania przekazywanej wpłaty.
Umowa deweloperska podpisywana jest w obecności notariusza i obowiązuje obie strony ją zawierające. Klient/nabywca zobowiązuje się do zapłaty wymaganej kwoty, a deweloper do wybudowania mieszkania czy domu i przeniesienia na nabywającego prawa własności klienta. Umowy deweloperskie dotyczą wyłącznie lokali mieszkalnych jeszcze niewybudowanych lub będących na etapie realizacji bez wydanego pozwolenia na użytkowanie.
