Wybór mieszkania do remontu
Jednym z modeli flippowania na rynku nieruchomości jest wybór mieszkania z rynku wtórnego, przeznaczonego do remontu (to już nowy trend na rynku) i samodzielnej aranżacji. Pod uwagę inwestor powinien wziąć:
lokalizację,
cenę zakupu,
stan techniczny lokalu i potencjalne nakłady na remont,
funkcjonalność i układ mieszkania,
potencjał wzrostu wartości,
kwestie prawne.
Lokalizacje z dużym popytem na nieruchomości
Najlepiej ograniczyć wybór mieszkania inwestycyjnego na flipa do dzielnic w miastach i samych miast, gdzie występuje wysoki popyt. Duże zainteresowanie kupujących i wysoki potencjał wzrostu, spowodowany np. realizowanymi w tej samej lokalizacji inwestycjami, sprzyjać będzie wzrostowi cen nieruchomości. Choć mieszkania w dzielnicach o złej reputacji czy słabo skomunikowanych z innymi częściami miasta mogą być dostępne w korzystnej cenie, to ich potencjał w perspektywie flippowania jest niewielki. Znalezienie klienta na nie często okazuje się trudne.
Bezpieczeństwo w okolicy
Warto przyjrzeć statystyki przestępczości, aby przekonać się, jak to wygląda w danej dzielnicy. Z pewnością w każdym mieście są takie lokalizacje, które nie mają pod tym kątem najlepszej reputacji.
Bliskość punktów infrastrukturalnych
Ważna jest dostępność takich punktów. Między innymi to, czy w okolicy znajdują się przystanki komunikacji publicznej, sklepy, szkoły i przedszkola, tereny rekreacyjne i sportowe. Ich bliskość podnosi atrakcyjność mieszkania w oczach potencjalnych nabywców.
Atrakcyjna cena
Pozostaje ona jednym z kluczowych czynników. Podstawową strategią w poszukiwaniu okazji mieszkaniowych jest wytypowanie takich lokali, których cena znajduje się poniżej wartości rynkowej. Najczęściej pochodzą one od osób prywatnych czy z licytacji komorniczych. Mieszkanie na flipa może wymagać generalnego remontu, ale jeśli jest perspektywiczne, warto się nim zainteresować. Możesz przyjąć pewien próg, np. cena kupowanego mieszkania nie powinna przekraczać 70% wartości nieruchomości osiągniętej po planowanym remoncie, po odjęciu jego kosztów.
Stan techniczny nieruchomości
Sprawdzić należy, co kwalifikuje się do remontu, czy mieszkanie wymaga kapitalnych prac czy jedynie odświeżenia ścian i podłóg. Trzeba gruntownie zapoznać się ze stanem lokum, ze szczególnym uwzględnieniem niewidocznych gołym okiem wad, jak pęknięcia ścian, ślady wilgoci czy rozwoju pleśni. Przed zakupem mieszkania należy sporządzić szczegółowy kosztorys remontu mieszkania, wraz z marginesem na nieprzewidziane wydatki.
Możliwości adaptacji
Mieszkanie na flipa powinno dawać możliwości adaptacji w taki sposób, by stworzyć funkcjonalne, atrakcyjne wnętrze. Tylko wówczas ma wystarczający potencjał wzrostu wartości po przeprowadzonych pracach remontowych.
Kwestie prawne
Czy mieszkanie nie ma obciążonej hipoteki. Czy sprzedający o tym informuje? Nie ma innych obciążeń prawych, takich jak np. umowa dożywocia?
Jak wybrać mieszkanie z rynku pierwotnego na flipa?
Inną strategią stosowaną przez inwestorów flippujących nieruchomościami jest wybór lokalu z rynku pierwotnego. W tym przypadku nie ma stricte etapu remontu kupowanej nieruchomości. W grę wchodzi głównie wykończenie ścian i podłóg. Źródłem zysku inwestora jest natomiast wzrost wartości nieruchomości w czasie budowy lub sprzedaż z zyskiem dzięki nabyciu jej na atrakcyjnych warunkach.
Wybór takiego mieszkania powinien opierać się na:
Wytypowaniu dewelopera – warto zwrócić uwagę na jego doświadczenie, renomę rynkową czy opinie klientów.
Wyborze optymalnej lokalizacji – podobnie jak w przypadku mieszkania z rynku wtórego na flip położenie inwestycji ma znaczenie. Ważne jest również zagospodarowanie najbliższego sąsiedztwa.
Sprawdzeniu atrakcyjności inwestycji – pod kątem projektu architektonicznego, istniejących lub planowanych udogodnień czy standardu wykończenia części wspólnych.
Wyborze optymalnej oferty mieszkaniowej – biorąc pod uwagę liczbę pokoi, metraż, funkcjonalny rozkład, kondygnację i orientację według stron świata. Obecnie najbardziej pożądane są mieszkania rozkładowe, 2-3 pokojowe, w niskiej zabudowie. Dużym atutem są balkon, taras czy loggia lub niewielki ogródek.
Negocjacjach cenowych – warto kupować mieszkania deweloperskie na wstępnym etapie sprzedaży z dużym rabatem, co wiąże się co prawda z długim oczekiwaniem i nieco większym ryzykiem, ale daje perspektywy dużej rentowności inwestycji.
Jeśli chodzi o mieszkania inwestycyjne od deweloperów, należy sprawdzić, czy można dokonać cesji praw z umowy i z jakimi kosztami jest to związane. Taka cesja pozwala na sprzedaż praw do mieszkania jeszcze przed jego formalnym odebraniem i na przeniesienie własności, co skraca czas oczekiwania na ewentualny zysk.
